Erfpacht — wieczysta dzierżawa gruntu w Holandii
Kupując nieruchomość w Holandii, możesz odkryć, że grunt jest na erfpacht (wieczystej dzierżawie) — szczególnie w Amsterdamie, Hadze czy Rotterdamie. Oznacza to, że kupujesz budynek, ale nie grunt pod nim. Dla Polaków, przyzwyczajonych do pełnej własności, to często zaskoczenie.
Czym jest erfpacht?
Erfpacht (art. 5:85 BW) to prawo rzeczowe dające możliwość korzystania z cudzego gruntu jak właściciel. Właścicielem gruntu pozostaje gmina (gemeente) lub inny podmiot. Użytkownik (erfpachter) płaci roczną opłatę — erfpachtcanon.
Rodzaje erfpacht
- Voortdurende erfpacht — bezterminowa, z okresową aktualizacją canonu
- Tijdelijke erfpacht — na czas określony (np. 50 lub 75 lat)
- Eeuwigdurende erfpacht — wieczysta, z ustalonym lub rosnącym canonem
- Afgekocht erfpacht — wykupiona na określony okres (nie płacisz canonu)
Erfpachtcanon — ile to kosztuje?
Canon to roczna opłata za korzystanie z gruntu. Może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy euro rocznie. Ważne:
- Canon jest zwykle odliczalny od podatku (aftrekbaar) jak odsetki od kredytu hipotecznego
- Przy herziening (rewizji) canon może drastycznie wzrosnąć
- Możesz afkopen (wykupić) canon na określony okres lub na zawsze
Ryzyka erfpacht
Kupując nieruchomość na erfpacht, uważaj na:
- Herzieningsmoment — kiedy canon zostanie zaktualizowany i o ile może wzrosnąć
- Erfpachtvoorwaarden — warunki, które mogą ograniczać sposób użytkowania
- Gemeentelijk beleid — polityka gminowa może się zmieniać
- Wpływ na hypotheek — banki mogą mniej chętnie finansować nieruchomości na erfpacht
Amsterdam — reforma erfpacht
Amsterdam, gdzie większość gruntów jest na erfpacht, wprowadził w 2017 r. eeuwigdurende erfpacht — system wieczysty z możliwością wykupu. Jeśli kupujesz w Amsterdamie, sprawdź:
- Czy nieruchomość jest na starym czy nowym systemie
- Kiedy kończy się obecny okres erfpacht
- Ile wynosi canon lub koszt wykupu
Erfpacht a hipoteka
Przed kupnem nieruchomości na erfpacht:
- Sprawdź, czy bank udzieli kredytu — nie wszystkie banki finansują erfpacht
- Uwzględnij canon w obliczeniu zdolności kredytowej
- Sprawdź resterende looptijd — ile lat zostało do końca okresu erfpacht
Potrzebujesz porady?
Rozważasz kupno nieruchomości na erfpacht lub masz spór z gminą o canon? Nasi prawnicy przeanalizują warunki erfpacht i doradzą najlepsze rozwiązanie.
Zadzwoń: 070 4500 300 | Email: pomoc@arslan.nl